近期主流媒体一直在强调，房企在一二线城市都在疯狂抢地，尤其是核心区位地块，溢价率不断高升

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根据中指研究院统计的数据显示，截至4月21日，22城成交地块中，地价达到上限的地块占比48%，北京、上海、杭州、合肥地价达到上限的地块占比均在六成以上

例如，最先拉开土拍序幕的杭州出现60家房企争抢萧山市北地块的场景，创杭州有史以来单一地块参拍房企个数的新高。

北京朱辛庄地块线上报价30轮，遭到42家房企争抢，也成为北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，

成都首轮土拍中有52家企业报名，其中青羊区内金沙35亩地块有35家企业进入摇号抽签环节。

这样的高热情拿地节奏可比2021年的土拍市场活跃得多。但现实的情况却是，目前大部分的民营房企仍在爆雷，并且国央企当前的销售数据也出现了下行。

看似火爆的土拍市场和当下的楼市一模一样，只是点状式的，分区域的火热而已，大部分的城市主拍还是以底价成交为主，并且这种火热背后更多的还是以国央企，城投公司为主。再加上土地让利的一个结果。

以上海为例，上海此次土拍一共成交19宗地块，其中有15宗地块出现溢价，成交总额约518.8亿元，平均溢价率7.3%。15宗溢价成交的地块中，有14宗地块被国央企和地方国资竞得。

也就是说溢价的地块只有一宗是被民营房企所得，并且此次上海土拍市场的火热，除了地块比较稀缺以外，更多的原因还是留给开发商的利润空间比较大。

比如青浦区西虹桥地块的楼面价为3.98万元/平方米，溢价率8.95%，而房地联动价也就是新房指导价却为6.95万元/平方米；再比如，青浦区盈浦街道地块楼面价18149元/平方米，溢价率8.72%，然而房地联动价却为4.65万元/平方米，

这样的房地联动价都为开发商留足了利润空间。自然可以吸引到大批量的房企竞争。然而不是每一座城市都叫做上海，当下土拍不同城市之间的表现依然是冷热不均，

比如，苏州、宁波、南京、长沙、青岛核心板块的土地竞争激烈，竞拍至地价上限，而非核心板块的土地多以底价成交，板块间分化明显。另外，郑州、长春、天津，无锡土地市场仍在调整通道，出让地块均以底价成交。

土拍市场出现这样的冷热不均，就是因为当下楼市低迷，只有核心区域才有保值能力，相应的房企也在调整拿地策略，适应当下的楼市环境。

比如万科，要求新投的地块，平均净利率大概能达到12%以上。同时集中在有人口流入，在万科队伍有能力打赢的区域投入资源。

龙湖集团也表示，为确保周转率和利润率，新增土地主要集中在一二线高能级城市，并且严格执行“拿地毛利率高于20%，归属股东的净利率不低于12%”的拿地纪律。

包括碧桂园的高层也曾直言，碧桂园将逐步提高一二线城市投资额和土地储占比。“计划用3到5年的时间，将公司一、二线对三、四线的货值比例提升至1:1。

这就说明房企正在慢慢地抛弃三四线城市，从以前的快速扩张，到现在的高质量收缩。向一二线高能级城市转移。

原因也很简单，长期来看，三四线城市包括郊区地带的房子保值性更差，拿的风险更高，房企的整体动作可以完全反映出当下房地产的走势，房企现在只追求核心城市的核心区域或者利润率较高的地块，这就说明整个房地产市场也在慢慢的收缩，慢慢的分化。

房价普涨快涨的时代已经结束了。并且很多非核心区域的房价也不容乐观，以前这些区域依靠核心区域还可以补涨。现在补涨的可能性也在慢慢压缩。